بازسازیِ یک ساختمانِ آپارتمانیِ قدیمی؛ نمونه‌ها و مسائل

بخش اول

طبق اطلاعات وزارت زمین، زیرساخت و حمل و نقل [1]، تخمین زده شده است که آپارتمان‌هایی با عمرِ بالای چهل سال در کلّ ژاپن تا سال 2018 به حدودِ 73000 عدد می‌رسند. در این میان تنها حدودِ 183 ساختمانِ آپارتمانی در کلّ ژاپن بازسازی شده‌اند. با توجه به نیازِ بالای بازسازی آپارتمان، این موضوع دارد به معضلی اجتماعی بدل می‌شود.

در ادامه در کنارِ مقدمه‌ای درباره‌ی مشکلاتی که در فرآیند بازسازیِ یک آپارتمان با آنها روبرو می‌شویم، نمونه‌هایی از آپارتمان‌هایی که بازسازیِ موفقی داشته‌اند و همچنین گزینه‌ی جایگزین برای فروشِ زمین را با هم می‌بینیم.

دلایلِ عدمِ پیشرفت  در بازسازی

همان طور که پیش‌تر در مقاله‌ای تحت عنوان  بازسازیِ ساختمان‌های آپارتمانیِ قدیمیِ ژاپنی- دلیلِ بازسازی، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری گفته شد، نهاد اصلی‌ای که  فرآیند طرح‌ریزی و بازسازی را بر عهده می‌گیرد، هیئت مدیره‌ی متشکل از صاحبانِ آپارتمان است. چون همه‌ی این مالکین برای ساخت و ساز حقّ اعمال نظر دارند، برنامه‌ها بدون اجماع میان تمام آنها به جلو نخواهد رفت. هزینه‌ی بازسازی شامل تخریبِ ساختمانِ قدیمی و ساختِ ساختمان جدید است، که طبیعتاَ بسیار گران‌قیمت است.   

تخمینی عمومی برای بازسازیِ یک واحد 60 متری آپارتمانی بین ده میلیون تا بیست میلیون ین است. صندوق ذخیره [2] برای تعمیرات که همه به آن مبالغی می‌پردازند، برای پوشش هزینه‌های بازسازی منبعی ناکافی خواهد بود. به همین خاطر صاحبانِ آپارتمان مجبورند مبلغی بالاتر از مقداری که سابقاَ  برای صندوق ذخیره می‌پرداختند، بپردازند. چون برخی صاحبانِ آپارتمان نمی‌توانند از پسِ این هزینه‌ی اضافه برآیند، بسیار مشکل است که بیش از چهار پنجمِ صاحبانِ آپارتمان در موردِ لزومِ بازسازیِ ساختمانِ آپارتمانی به توافق برسند.

 

نمونه‌هایی از آپارتمان‎‌هایی که با موفقیت بازسازی شده‌اند

زمانی که به نمونه‌های ساختمان‌های آپارتمانی که بازسازی شده‌اند توجه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که در این موارد تلاش‌های گوناگونی صورت گرفته است تا از هزینه‌های اضافه کاسته شود. برخی روش‌ها که  به کار گرفته می‌شوند شامل استفاده از سطحِ بلااستفاده‌ی طبقات است با توجه به محدودیت‌های نسبت بنای اخته شده به زمین در زمان ساختِ ساختمانِ اصلی یا استفاده از سیستمِ طراحیِ جامع [3]. ( سیستمِِ مشوقِ  نسبت بنای ساخته شده به زمین برای ساخت و ساز بر روی زمینِ استفاده‌نشده)

در ژاپن نسبت بنای ساخته شده به زمین دستورالعملی است که مجموع مساحت فضای زیست‌پذیر که می‌توانید در یک ساختمان داشته باشید را در ارتباط با اندازه‌ی قطعه‌زمین محدود می‌کند. به عنوان نمونه، اگر قطعه‌زمینی با مساحت 200 متر مربع داشته باشید و نسبت محدودیت کل بنای ساخته شده به مساحت آن زمین 400% باشد، می‌توانید ساختمانی با  800 متر مربع فضای زیست‌پذیر داشته باشید. اگر در آینده با تغییر قوانین ساخت و ساز،  نسبت بنای ساخته شده به زمین به 500% افزایش پیدا کرد، آنگاه می‌توانید ساختمانی با 1000 متر مربع فضای زیست‌پذیر داشته باشید.

چون محدودیت‌ها کاهش پیدا کرده‌اند،  راهی معمول برای پوشش هزینه‌های ساخت و ساز ساختمانِ جدید آن است که بزرگتر ساخته شود  و واحدهای آپارتمانیِ بیشتری نسبت به قبل داشته باشد. پولی که از فروش این واحدهای اضافه به دست می‌آید، می‌تواند موجب کاهش هزینه‌ها‌‌ی هر یک از صاحبانِِ فعلیِ آپارتمان برای بازسازیِ ساختمان شود.      

 

نمونه‌ی شماره‌ی یک: از ساختمان پاین‌کرست آزابو [4]  به خانه‌های آزابو ایچیبایچو [5]

نمونه‌ی اول از بازسازیِ موفقِ یک ساختمانِ آپارتمانی در ژاپن، با توافقی مشترک میانِ صاحبانِ آپارتمان بدست آمد. چون محله‌ای که ساختمان در آن واقع شده بود در ناحیه‌ای  قرار داشت که مشمول پروژه‌ی بازتوسعه‌ و تعریض می‌شد، افزایشِ نسبتِ بنای ساخته شده به زمین، به صاحبان ساختمان اجازه داد تا بنای بزرگتری با واحدهای آپارتمانیِ بیشتر بسازند. مشاوری متخصص در بازسازی مشوق بود و با تسهیل فرآیند، این اجازه را به مالکان داد تا آپارتمانشان را با طرح‌ریزیِ خودشان بازسازی کنند.

موقعیت: میناتوکو- توکیو [6]

مساحتِ زمین: 1129.3 متر مربع

ساختمانِ آزابو پیش از بازسازی

ساختمانِ آزابو پیش از بازسازی

مجموعِ مساحتِ بنای ساخته‌شده: 3543.41 متر مربع

سالِ تکمیلِ ساخت: 1972

تعدادِ واحدها: 47

 

خانه‌های آزابو ایچیبایچو پس از بازسازی

خانه‌های آزابو ایچیبایچو پس از بازسازی

خانه‌های آزابو ایچیبایچو پس از بازسازی

خانه‌های آزابو ایچیبایچو پس از بازسازی

سازه‌ی ساختمان: سیمانِ تقویت‌شده، 15 طبقه، دو طبقه زیرزمین

مجموعِ مساحتِ بنای ساخته‌شده:8697.83 متر مربع

سالِ تکمیلِ ساخت: 2004

تعدادِ واحدها: 69

پیشرفت بازسازی:

1994: آغازِ طرح‌ریزیِ بازسازی

2000: مقرر شدنِ توافقِ مالکان برای بازسازی

2001: شکایتِ قضائی از مالکانی که موافق نبودند و به دست آمدنِ توافق با آنها

2002: آغازِ بازسازی در ماه دسامبر

2004: تکمیل ساخت در ماه اکتبر

 

 

منبع:  realestate-tokyo.com

 مرتبط: برنامه‌ریزیِ پیشاپیش برای نوسازیِ موفقِ دفترِ کار بخش اول، بخش دوم، 11 نکته برای بازسازی و نوسازی موفقِ دفترِ کار، 

 

[1]  Ministry of Land, Infrastructure and Transport

[2] The reserve fund

[3] Comprehensive Design System

[4] Azabu Pine Crest : چون اسم خاص است ترجمه نمی‌شود اما به صورت تحت‌اللفظی می‌توان آن را ساختمانِ تاجِ کاجِ آزابو نامید.

[5] Azabu Ichibeicho Homes

[6] Minato-ku, Tokyo