مشارکت در ساخت – شرایط و نحوه مشارکت در ساخت و ساز

تعهدات سازنده و مالک زمین

مهم ترین وظیفه سازنده آغاز عملیات ساخت و اتمام به موقع کار با توجه به سر فصل های مندرج در قرارداد است. پرداخت کلیه هزینه های ساخت و ساز، رعایت نکات استاندارد سازی ساختمان بر اساس قوانین نظام مهندسی و سایر مراجع قانونی مرتبط و همچنین پرداخت جرائم شهرداری همه بر عهده سازنده ملک است. در ادامه مالک هم متعهد می شود که زمین خود را به سازنده تسلیم کند و تمام جریمه ها و هزینه های مربوط به زمین را پرداخت کند تا مشکلی برای سازنده بوجود نیاید. تعیین سهم مشارکت یکی از اصلی ‌ترین مواردی است که مالک و سازنده باید درمورد آن به توافق برسند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه ‌ای باشند، می ‌توانند در ابتدای کار، کل هزینه‌ ها را پیش بینی کنند و سهم نهایی هر طرف را بر همین اساس تقسیم کنند اما از آنجایی که تعداد مالکان آشنا به پروسه ساخت کم است، بنابراین وجود یک کارشناس حرفه ای از مجموعه کارویس کمک بسیار زیادی به شما در انعقاد یک قرارداد سالم می کند.

انواع مشارکت در ساخت و ساز

• مشارکت سهامی یا سهمی همانطور که از نام آن پیداست نوعی از مشارکت است که درآن یک ملکی که چند مالک دارد به سازنده فروخته می شود و یا به ازای سهم خود در ملک با سازنده شریک می شود.
• مشارکت معمولی یا عادی به این صورت است که درصد سرمایه هر یک از طرفین مشخص می شود و به ازای سرمایه ای که در ابتدای کار آورده اند سهم خود را از این پروژه بر می دارند.
• مشارکت تعویضی یا معاوضه ای حالتی است که هر دو طرف مالک و سازنده هرکدام صاحب ملک یا زمینی هستند که یکی از این زمین ها به عنوان ملک برای احداث ساختمان و زمین دیگر برای تامین هزینه های ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد.
• مشارکت تهاتری یعنی بخش اعظمی از سهام متعلق به سازنده می باشد و در مقابل مالک بخشی از ملک یا تمام آن را به سازنده برای ساخت می دهد. این حالت زمانی رخ می دهد که مالک هزینه تخریب ملک فرسوده و ساخت آپارتمان برای خود را ندارد.
• مشارکت تکمیلی برای پروژه هایی استفاده می شود که قبلا بخشی از بنا ساخته شده ولی به دلایلی پروژه به اتمام نرسیده است، بنابراین پروژه به سازنده دیگری واگذار می شود.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

• افزایش ارزش ریالی ملک
• بهره مند شدن از امکانات جدید
• تبدیل یک بافت فرسوده و قدیمی به یک ساختمان زیبا
• بالا بردن میزان استحکام ساختمان
• کاهش هزینه تعمیر و نگهداری از ساختمان و کاهش هزینه های مربوط به انرژی
• تسهیل در خرید و فروش ملک

از مهم ترین فواید مشارکت در ساخت تبدیل بافت فرسوده به یک ساختمان زیبا و مدرن است. در واقع شما با این کار بافت قدیمی و یا زمین های بایر یک منطقه که منظره جالبی ندارد را حذف و ساختمان های جدیدی را جایگزین آن می کنید. نوسازی بناهای قدیمی و اعمال اصول مهندسی و ساخت به روش های نوین استحکام ساختمان ها را افزایش می دهد و قیمت آن را برای فروش افزایش می دهد. اگر شما صاحب یک بنای قدیمی هستید که بازسازی و هزینه کردن برای تعمیرات آن فایده ای ندارد با مشارکت در ساخت می توانید یک ساختمان جدید، زیبا و به روز با امکانات فوق العاده داشته باشید. ساخت و ساز مشارکتی اگر به طریق درست و با رعایت قوانین ساخت انجام گیرد مزایای زیادی برای مالک زمین و سازنده آن به همراه خواهد داشت. گام نخست برای شروع مشارکت برآورد مالی پروژه است. در بسیاری از پروژه‌ها به خاطر تعیین نکردن متراژ اولیه، مشارکت در ساخت از نظر اقتصادی سودی ندارد و فروش زمین راه حل بهتری برای مالک است. برای انجام برآورد اقتصادی باید مواردی مانند قیمت زمین و میزان تراکم مجاز ساخت را مورد بررسی قرار داد. وجود یک کارشناس خبره و توانمند از کلینیک ساختمانی کارویس این امکان را به شما می دهد تا با یک برآورد درست با اطمینان خاطر شروع به ساخت و مشارکت کنید.

خطرات مشارکت در ساخت

عدم آگاهی از موارد قانونی ساخت و ساز و روش نوشتن قراداد های مربوط به آن، ممکن است شما را در معامله متضرر کند، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت، شخصی را به عنوان داور انتخاب کنید و حتما نام او را در سند قرارداد قید کنید. سازنده باید قبل از عقد قرارداد از صحت سند ملک اطمینان حاصل کند. مالک باید در تنظیم قرارداد حقی برای گرفتن وام به سازنده ندهد تا مبادا سازنده با گرفتن وام، ملک را در گرو بانک قرار دهد و با عدم پرداخت اقساط بانک، مالک زمین دچار مشکل شود. ذکر همه نکات و موارد مربوط به این موضوع با توصیف دقیق در قرارداد جلوی ضرر و زیان احتمالی برای هر دو طرف را می گیرد. هیچ حقوقی مازاد از مشارکت در ساخت نباید از سمت مالک به سازنده داده شود. ممکن است مشکلات حقوقی بسیاری از روی نا آگاهی یکی از طرفین در زمینه مشارکت به وجود بیاید. پس لازم است شما تسلط نسبی به قوانین و قواعد شراکت با دیگران را داشته باشید تا از بروز مشکلات تا تکمیل پروژه ممانعت کنید.

تعهدات مشارکت در ساخت و ساز

برای اینکه یک مشارکت موفقیت آمیز داشته باشید نیازمند آگاهی کامل از قوانین مشارکت در ساخت و ساز و همچنین حقوق هر دو طرف هستید پس هر چه با آگاهی بیشتر در این مسیر قدم بگذارید، نگرانی های کمتری در طول این مدت خواهید داشت.

انواع قرارداد در مشارکت ساخت

در مورد اولین نوع قرارداد، یک طرف معامله زمین و طرف دیگر هزینه های ساخت را برعهده می گیرد و سازنده باید ساختمانی را با مشخصات مورد توافق هر دو طرف، تحویل دهد. دومین نوع قرارداد به این صورت است که پس از تکمیل شدن هر بخش ، امکان واگذاری یک سهم وجود داشته باشد. در نوع سوم توافق بر این است که هرگاه کار به مرحله مشخصی رسید مالک زمین یک وکالت به سازنده بدهد تا سازنده بتواند سهم خود را از این مشارکت بردارد. تعیین داور و یا انتخاب حکمی که جانبداری نداشته باشد و بتواند حق و حقوق هر دو طرف معامله را با رعایت انصاف و عدالت بگیرد می تواند در زمره انواع قرارداد ها قرار گیرد. شاید بهتر باشد قبل از بررسی انواع قرارداد و نحوه انعقاد آن، ابتدا صلاحیت اشخاص حقیقی یا حقوقی طرف قرارداد مشارکت در ساخت برای شما احراز شود، سپس به عقد قرارداد مبادرت ورزید.

ارکان قرارداد در مشارکت

بر اساس ماده ی ۱۸۳ قانون مدنی “عقد” عبارت است از تعهد یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر که مورد قبول آنها باشد. در ارکان قرارداد به ملک یا زمین، آورده و به سازنده آن شریک می گویند.

عقود معین به عقدی که قانون برای آن یک عنوان مشخص در نظر گرفته باشد، عقد معین میگویند. به عنوان مثال می توان به عقد بیع، وکالت، عاریه، هبه و … اشاره کرد. در این نوع از قراداد ها اگر طرفین دچار مشکل شدند؛ می توانند بر اساس تفسیر مواد و قوانین مشکل خود را حل کنند.

عقود نامعین به عقدی که قانون شکل یا عنوان مشخصی برای آن در نظر نگرفته است، عقد نامعین می گویند. این دسته از عقود براساس سلیقه و خواسته های طرفین معامله تدوین شده است که قانون برای آن تدبیری ندارد.

نکته جالب توجه این است که گاهی افرادی عقدی را منعقد می کنند و عنوانی را برای آن در نظر می گیرند که اصلا متناسب با آن قرارداد نیست و لذا در روند تکمیل پروژه امکان به مشکل خوردن در کار وجود دارد. پس حتما در انتخاب عنوان قرارداد دقت کنید و بند ها و تبصره هایی برای توجه به جزییات در آن ذکر کنید.

در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به موارد زیر دقت کنید

• تعیین موضوع قرارداد
• نحوه مشارکت طرفین
• تعهدات دو طرف معامله
• مدت قرارداد
• مشخص کردن جزییات حائز توجه در قرارداد
• تعیین میزان خسارات ناشی از عدم تعهد
• نکات مربوط به فسخ قرارداد
• ضمانت اجرای قرارداد

اسناد و مدارک مورد نیاز برای مشارکت در ساخت

برای اینکه عقد قرارداد و مشارکت در ساخت به صورت رسمی تری دنبال شود و هر دو طرف از انجام این معامله احساس رضایت و اطمینان خاطر داشته باشند لازم است تا مدارکی مورد تایید و ثبت قرار گیرد. برای منعقد کردن یک قرارداد رسمی باید سند ملک مورد مشارکت وجود داشته باشد. در قرارداد باید تمامی شرایط و ضوابط از جمله میزان سود و زیان، زمان بندی انجام کار و میزان آورده هر دو طرف معامله نوشته شود. سازنده باید تمام هزینه های اداری و مبلغ اجاره بها را به مالک زمین بپردازد. سازنده باید از مصالح مرغوب در روند ساخت و ساز خود استفاده کند. بهتر است که تمامی تاریخ های مربوط به مراحل ساخت اعم از خاک برداری، گود برداری و سفت کاری به صورت جزئی و تک به تک در قرارداد ذکر شود. ذکر عنوان قرارداد به جای واژه های دیگری مثل مبایعه نامه در بالای هر قرارداد الزامی است. تمامی تعهدات و سهم طرفین به صورت کامل باید در قرارداد رسمی ذکر شود. برای اینکه یک قرارداد کاملا رسمی و مورد اعتماد داشته باشید؛ کارویس را بهترین گزینه برای خواسته خود بدانید. در صورتی که یک قرارداد رسمی بسته شود اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند طرف دیگر می تواند اعلام خسارت کرده و مبلغی را به عنوان جایگزین ضرر خود بردارد. از آن جایی که مشارکت در ساخت و ساز یک کار با ریسک بالاست، ترجیحا ضمانت های محکمی مثل وثیقه، وجه نقد و ضمانت نامه بانکی برای انجام این کار وجود داشته باشد.

درصد مشارکت در ساخت

در ابتدای کار لازم است تا ارزش زمین مشخص شده برای ساخت و ساز، به طور دقیق مشخص شود. اگر موارد دارای اهمیت با مقادیر حدودی سنجیده شود؛ امکان به مشکل خوردن در روند کار بسیار زیاد است. با توجه به متفاوت بودن قیمت مصالح، زمین و موارد مربوط به ساخت وساز در شهر های مختلف، بهتر است که محاسبه هزینه ها به صورت دقیق تری انجام گیرد. در حالت معمولی برای مشارکت در ساخت و ساز در اکثر کلان شهر ها مثل تهران حدود 50 الی 60 درصد از این مشارکت سهم مالک و 40 الی 50 درصد سهم سازنده ساختمان است. البته لازم به ذکر است که با توجه به نوسانات زیاد بازار، این درصد ها قابل تغییر و کم و زیاد شدن هستند. در بیشتر قرارداد هایی که نوشته می شود یک مبلغ به عنوان ودیعه یا مبلغ اجاره بهای ملک به مالک زمین داده می شود تا مالک زمین بتواند محلی برای سکونت خود تا تکمیل پروژه رهن کند. این روز ها به علت محدودیت منابع مالی و افزایش قیمت ها، تقاضا برای مشارکت در ساخت و ساز با اقبال مواجه شده، اما همواره مقوله ساخت و ساز خصوصا به صورت مشارکتی با معضلاتی رو به رو بوده است. با توجه به اطلاعاتی که از ابتدای این مقاله در اختیار شما قرار گرفت باید بدانید که عقد قرارداد در مشارکت بسیار حائز اهمیت است و مانع ضرر رسیدن به هر دو طرف می شود. پس بهتر است سود، ضرر، نوع کار و هر موضوع دیگر را به تفصیل در قرارداد ذکر کنید.